Czy kredyt zaciągnięty na 30 lat musi być spłacany 30 lat?

Na jaki okres czasu zaciągnąć w banku kredyt hipoteczny? Odpowiedź nasuwa się sama: na jak najkrótszy na jaki nas stać. I na tym można by było zakończyć dzisiejszy wpis. Ale my pójdziemy o krok dalej i rozważymy trzy opcje kredytu hipotecznego: krótki okres kredytu, długi okres kredytu i coś pomiędzy :) Inspiracją do napisania tych kilku słów jest jedno ze spotkań, które odbyło się z naszym udziałem jako pośrednika kredytowego. Sytuacja typowa: dwoje młodych ludzi chce wziąć kredyt na zakup swojego pierwszego mieszkania i są przerażeni okresem spłaty przez 30 lat... Nic dziwnego... 30 lat to baaaardzo długo. Pomijamy fakt, że w tym czasie zapewne rodzina się powiększy i młodzi ludzie będę chcieli zmienić swoje pierwsze mieszkanie na większe lub wybudować własny dom. Sama perspektywa posiadania zobowiązania na 30 lat jest przytłaczająca. A wcale tak być nie musi.

Ale od początku: młodzi ludzie, świeżo po ślubie (lub jeszcze przed) chcą kupić swoje pierwsze mieszkanie, by nie wynajmować. By mieć coś swojego. Całkiem słusznie. Oboje zarabiają, jednak zazwyczaj niewiele, najniższa krajowa lub nieco powyżej. Znaleźli niedrogie mieszkanie za 130.000. Wspólnymi siłami lub przy pomocy rodziców uzbierali 30.000 wkładu własnego. Sytuacja modelowa - potrzebny im kredyt na 100.000. Nie mają innych zobowiązań, więc zdolność kredytowa pozwala im na zaciągnie kredytu na minimum 11 lat. Mogą także wydłużyć okres spłaty kredytu do lat 30. Zobaczmy jak to wygląda na konkretnych liczbach.

Sytuacja numer 1. Młodzi biorą kredyt na minimalny okres czasu. Podpisują umową na 11 lat kredytu hipotecznego. Wg harmonogramu kredytu hipotecznego suma odsetek od kredytu wyniesie ok 20.300zł. Rata miesięczna wynosi ok 911 zł. Rata jest przeciętnie wysoka jak na budżet młodych ludzi. Ale spłacają, regularnie przez 11 lat. Żadnych nadpłat, bo nie bardzo jest z czego odłożyć. Po pewnych czasie jeden z małżonków traci pracę, zostaje jedno źródło dochodu, zaczyna się robić "ciasno" z budżetem. Ale spłacają dalej, bo w końcu mają "hipotekę". Sytuacja się stabilizuje, małżonek znajduje nowa pracę, nawet lepiej płatną - przychodzi ulga. Potem przychodzą na świat dzieci, najpierw jedno, potem kolejne, czyli kolejne dwie osoba w gospodarstwie, wydatki rosną... Przydałoby się zmienić mieszkanie na większe... I co? Brak zdolność kredytowej na podjęcie się budowy bo młodzi mają ratę 911 zł co miesiąc - przy zarobkach łącznych ok. 5000zł i 4 osobach w gospodarstwie stać ich na kredyt niewiele ponad 100.000 zł. A do końca umowy jeszcze jakieś 5, może 6 lat. Więc czekają...

A teraz sytuacja numer 2. Ci sami młodzi ludzi podpisują kredyt na lat 30. Baaaardzo długo. Wg harmonogramu i umowy kredytowej same odsetki wyniosą ich prawie 60.500 zł.... Ale rata miesięczna to zaledwie 445 zł. Prawie nieodczuwalna. Nadwyżkę, która im zostaje z budżetu są w stanie odłożyć na konto (miesięcznie ok 500 zł, rocznie 6.000 zł). Raz w roku, w rocznicę kredytu, robią wpłatę na poczet kapitału kredytu (zakładamy tu brak dodatkowych opłat za częściową nadpłatę od samego początku kredytu). Wysokość raty im odpowiada, więc jej nie zmniejszają, a nadwyżkę przeznaczają na skrócenie okresu kredytowego. W efekcie, kiedy jedno z młodych traci pracę, rata kredytu jest nadal na poziomie 445 zł i nie jest zabójcza na budżetu domowego. Rata również jest komfortowa gdy pojawiają się kolejni członkowie rodziny. A dzięki skróceniu okresu kredytowego faktyczny okres kredytu skraca się do 136 miesięcy, czyli 11 lat i 4 miesiące. Łącznie odsetki wynoszą ok 20.500zł. Całkiem przyjemnie.... Jeśli zdecydują się na budowę domu, to będzie ich obciążać rata 445 zł, co przy założeniach jak wyżej (dwoje dorosłych, dwoje dzieci i ok. 5.000 zł dochodu miesięcznie) stać ich na około 180.000 zł z przeznaczeniem na budowę domu.

A teraz sytuacja numer 3. Ci sami młodzi ludzi już biorąc kredyt hipoteczny zakładają, że kiedyś rodzina się im powiększy i będą chcieli się budować, za jakieś 5-6 lat... Mają świadomość że w zakładane 5-6 lat nie będę w stanie spłacić obecnego kredytu całkowicie. Więc bank weźmie pod uwagę ich ratę kredytu i ta wysokość raty będzie miała ogromne znaczenia dla ich zdolności kredytowej. Biorą więc kredyt jak w sytuacji numer 2, na 30 lat. Znów baaardzo długo. Rata 445 zł jest nie wysoka, więc odkładają na konto. Raz w roku robią spłatę kapitału uzbieraną gotówką, ale nie skracają okresu kredytowania a zmniejszają sobie ratę. Efekt? Cyklicznie co rok rata im spada. Już po pierwszej nadpłacie rata spada z 445 zł do 418 zł, po drugiej nadpłacie rata spada do 390 zł. Finalnie, gdy będą składać wniosek o kredyt na budowę domu (po 6 latach, czyli też 6 nadpłatach), ich rata miesięczna wyniesie ok 270 zł. Efekt? Młodzi będę mieli zdolność kredytową na nieco ponad 215.000zł, więc można zacząć budowę domu, a dzięki systematycznemu oszczędzaniu znajdzie się również wkład własny (o tym jak go zebrać "przy okazji" pokażemy na konkretnych wyliczeniach na spotkaniu z pośrednikiem kredytowym). Realny koszt takiego rozwiązania dla Młodych to ok 24.300 zł, czyli odsetki są zaledwie o 4.000 zł większe (w okresie realnego czasu potrzebnego na spłatę tego kredytu), niż w opcji numer 1. Więc można przyjąć, że za 4.000 zł Młodzi "kupują" sobie zdolność kredytową na budowę domu i spokojne spłacanie kredytu, bez stresu że nie będzie ich stać na ratę, gdy jedno z małżonków straci pracę. Bonusem jest jeszcze fakt, że dzięki nadpłatom ich realny czas kredytu na mieszkanie skróci się do 172 rat, czyli 14 lat i 4 miesiące.

Opisane powyżej sytuacje wcale nie jest rzadkością. Często spotykamy się z informacjami ze strony Klientów, że chcą "jak najkrótszy okres kredytu". Ogólnie to bardzo dobra strategia, godna pochwały. Jednak z naszego doświadczenia wynika, że na temat kredytu trzeba spojrzeć szerzej, nie tylko w ujęciu "tu i teraz". Wielu Kredytobiorców obawia się kredytu na 25-30 lat. Ale umowa zawarta na 25- 30 lat nie oznacza, że tyle umowa ta musi trwać. Albo że rata wskazana w harmonogramie jest sztywna i nic nie można zmienić. Albo że wskazane w umowie odsetki trzeba będzie zapłacić w takiej wysokości jak zapisane są w umowie. Są różne możliwości. Dobrze jest mieć plan, choćby w głowie, jak chcemy by nasza historia kredytowa się układała. Zapraszamy więc do Bolesławca, na spotkanie przy kawie lub herbacie z naszym udziałem jako eksperta finansowego. Policzymy ile konkretnie będzie Cię wynosić rata i jak będzie się kształtować kredyt, gdy będą nadpłaty kapitału. Przeanalizujemy różne scenariusze, tak, by nic Was nie zaskoczyło, a podpisana przez Was umowa była najkorzystniejsza z możliwych teraz, ale też by nie blokowała Was w przyszłości (o tym co zrobić, jeśli już jesteście zblokowani ze zdolnością kredytową będzie w innym wpisie).

Rozmowa z pośrednikiem kredytowym może Wam pomóc podjąć właściwą decyzję. Bo to Wy będziecie żyć z kredytem i jego ewentualnymi skutkami ;). Warto się otworzyć, powiedzieć jakie ma się plany na swoją przyszłość. Wówczas można lepiej dopasować kredyt.

I pamiętaj - nasza pomoc jest bezpłatna. :)

* wyliczenia pokazane we wpisie opierają się na symulacji kredytu hipotecznego wg kalkulatora jednego z banków udzielających kredyty hipoteczne w Polsce.