Okres kredytowania - jaki wybrać - aktualizacja

07.07.2020

Jakiś czas temu pisaliśmy o tym, czy kredyt zaciągnięty na 30 lat musi być spłacany 30 lat. Dziś napiszemy małą aktualizację do wspomnianego wyliczenia.

Ceny nieruchomości rosną już od dłuższego czasu. Przyrost cen nawet 10% w skali roku już nikogo nie dziwi. Nawet sytuacja z Covidem-19 nie wpłyneła znacząco na cenę mieszkań. Wpłynęła natomiast bardzo na oferty banków i stopy procentowe. Banki zaostrzyły sposób liczenia zdolnośc kredytowej, podniosły marże. Ale i w takiej sytuacji nie musimy pozostać bierni.

Nasze założenia przyjęte do wyliczeń:
- Cel: zakup mieszkania z rynku wtórnego, cena nabycia 250.000zł, wkład własny 20%, czyli 50.000zł.
- Wnioskodawca: małżeństwo, bez dzieci, oboje na etacie, umowa na czas nieokreślony, bez zobowiązań, planują dzieci. Łączny dochód netto to 5.000zł. W trakcie umowy kredytowej jedno z nich traci pracę, pojawiają się też dzieci (dwoje).
- Potrzeba: kredyt na zakup lokalu w wysokości 200.000zł.
- Priorytet: kredyt bez prowizji początkowej i bez opłat za nadpłatę od początku trwania umowy kredytowej.
- Dla uproszczenia: wyliczenia na obejmują opłat związanych z ubezpieczeniem na życie i ubezpieczeniem mieszkania.

Idealna transakcja. Zdolność kredytowa wysoka, żadnych niespodzianek w bazach bankowych. A więc liczymy...

Sytuacja numer 1. Młodzi biorą kredyt na minimalny okres czasu. Podpisują umową na 8 lat kredytu hipotecznego. Wg harmonogramu kredytu hipotecznego suma odsetek od kredytu wyniesie ok 26.752zł. Rata miesięczna wynosi ok 2.362zł. Rata jest dość wysoka jak na budżet młodych ludzi. Ale spłacają, regularnie przez 8 lat. Żadnych nadpłat, bo nie bardzo jest z czego odłożyć. Po pewnych czasie jeden z małżonków traci pracę, zostaje jedno źródło dochodu, zaczyna się robić bardzo "ciasno" z budżetem. Ale spłacają dalej, z pomocą np. Rodziców, bo w końcu mają "hipotekę". Sytuacja się stabilizuje, małżonek znajduje nowa pracę, nawet lepiej płatną - przychodzi ulga. Potem przychodzą na świat dzieci, najpierw jedno, potem kolejne, czyli kolejne dwie osoba w gospodarstwie, wydatki rosną... Przydałoby się zmienić mieszkanie na większe... I co? Brak zdolność kredytowej na podjęcie się budowy, bo młodzi mają ratę 2.362zł co miesiąc - przy zarobkach łącznych ok. 5000zł i 4 osobach w gospodarstwie ich potencjalna zdolność kredytowa wynosi 0zł. A do końca umowy jeszcze jakieś 5, może 6 lat. Więc czekają...

A teraz sytuacja numer 2. Ci sami młodzi ludzi podpisują kredyt na lat 30. Baaaardzo długo. Wg harmonogramu i umowy kredytowej same odsetki wyniosą ich prawie 110.680zł.... Ale rata miesięczna to zaledwie 863zł. Jest komfortowa. Nadwyżkę, która im zostaje z budżetu są w stanie odłożyć na konto (miesięcznie ok 900zł, rocznie10.800 zł). Raz w roku, w rocznicę kredytu, robią wpłatę na poczet kapitału kredytu. Wysokość raty im odpowiada, więc jej nie zmniejszają, a nadwyżkę przeznaczają na skrócenie okresu kredytowego. W efekcie, kiedy jedno z młodych traci pracę, rata kredytu jest nadal na poziomie 863zł i nie jest zabójcza na budżetu domowego. Rata również jest komfortowa gdy pojawiają się kolejni członkowie rodziny. A dzięki skróceniu okresu kredytowego faktyczny okres kredytu skraca się do 141 miesięcy, czyli 11 lat i 9 miesiący. Łącznie odsetki wynoszą ok 40.336zł. Już lepiej, niż na poczatku.... Jeśli zdecydują się na budowę domu, to będzie ich obciążać rata 863zł, co przy założeniach jak wyżej (dwoje dorosłych, dwoje dzieci i ok. 5.000 zł dochodu miesięcznie) stać ich na około 135.000zł z przeznaczeniem na budowę domu.

A teraz sytuacja numer 3. Ci sami młodzi ludzi już biorąc kredyt hipoteczny zakładają, że kiedyś rodzina się im powiększy i będą chcieli się budować, za jakieś 5-6 lat... Mają świadomość że w zakładane 5-6 lat nie będę w stanie spłacić obecnego kredytu całkowicie. Więc bank weźmie pod uwagę ich ratę kredytu i ta wysokość raty będzie miała ogromne znaczenia dla ich zdolności kredytowej. Biorą więc kredyt jak w sytuacji numer 2, na 30 lat. Znów baaardzo długo. Rata 863zł jest nie wysoka, więc odkładają na konto. Raz w roku robią spłatę kapitału uzbieraną gotówką, ale nie skracają okresu kredytowania a zmniejszają sobie ratę. Efekt? Cyklicznie co rok rata im spada. Już po pierwszej nadpłacie rata spada z 863zł do 815zł, po drugiej nadpłacie rata spada do 766zł. Finalnie, gdy będą składać wniosek o kredyt na budowę domu (po 6 latach, czyli też 6 nadpłatach), ich rata miesięczna wyniesie ok 560zł. Efekt? Młodzi będę mieli zdolność kredytową na prawie 200.000zł, więc można zacząć myśleć realnie o budowie domu, a dzięki systematycznemu oszczędzaniu znajdzie się również wkład własny (o tym jak go zebrać "przy okazji" pokażemy na konkretnych wyliczeniach na spotkaniu z pośrednikiem kredytowym). Realny koszt takiego rozwiązania dla Młodych to ok 47.532zł, czyli odsetki są o 20.780zł większe (w okresie realnego czasu potrzebnego na spłatę tego kredytu), niż w opcji numer 1. Więc można przyjąć, że za tą kwotę Młodzi "kupują" sobie zdolność kredytową na budowę domu i spokojne spłacanie kredytu, bez stresu że nie będzie ich stać na ratę, gdy jedno z małżonków straci pracę. Bonusem jest jeszcze fakt, że dzięki nadpłatom ich realny czas kredytu na mieszkanie skróci się do 180 rat, czyli 15 lat.

Różnica między dwa scenariuszami jest zauważalna. Czy duża? Dla jednych tak, dla drugich nie. Sami oceńcie, jak jest w Waszym przypadku.

Naszym zadaniem jest pokazanie różnych scenariuszy - jak może wyglądać spłacanie kredytu. Ale ostatecznie to Wy decydujecie na jaki czas jest zobowiązanie.

Warto mieć zawsze plan B, by życie z kredytem nas nie zaskoczyło :) Samych trafnych decyzji i do zobaczenia na Polnej w Bolesławcu.

Zespół OptiFinanse

*wyliczenia pokazane we wpisie opierają się na symulacji kredytu hipotecznego wg kalkulatora jednego z banków udzielających kredyty hipoteczne w Polsce.

powrót